Mehr Abschreibung durch den richtigen Gebäudeanteil.
Gutachten zur Kaufpreisaufteilung für vermietete Immobilien in Rostock und Mecklenburg-Vorpommern – nach ImmoWertV, nachvollziehbar und mit persönlichem Ortstermin.
Wer eine Immobilie kauft und vermietet, kann nur den Gebäudeanteil des Kaufpreises abschreiben. Grund und Boden nutzen sich nicht ab und bleiben steuerlich unberücksichtigt.
Deshalb muss der Gesamtkaufpreis auf Grund und Boden einerseits und das Gebäude andererseits verteilt werden. Je höher der Bodenanteil angesetzt wird, desto geringer ist die jährliche Abschreibung – und das über Jahrzehnte. Eine sachgerechte Kaufpreisaufteilung ist damit eine der wichtigsten Stellschrauben für Vermieter. Mit einem Gutachten zur Kaufpreisaufteilung ermitteln wir Boden- und Gebäudewert getrennt nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und schaffen so eine belastbare Grundlage gegenüber dem Finanzamt.
Vereinfachtes Beispiel ohne Erwerbsnebenkosten: vermietete Eigentumswohnung, Kaufpreis 300.000 €, Baujahr 1995, lineare AfA 2 % pro Jahr.
Gebäudeanteil 180.000 € → AfA 3.600 € pro Jahr.
Gebäudeanteil 225.000 € → AfA 4.500 € pro Jahr.
900 € mehr AfA pro Jahr – über die volle Nutzungsdauer von 50 Jahren insgesamt 45.000 €.
Wie viel Steuern Sie dadurch sparen, hängt von Ihrem persönlichen Steuersatz ab. Der AfA-Satz richtet sich nach der Fertigstellung des Gebäudes (§ 7 Abs. 4 EStG): 2,5 % vor 1925, 2 % von 1925 bis 2022 und 3 % ab 2023. Ob und in welchem Umfang eine Kaufpreisaufteilung in Ihrem Fall abweicht, zeigt erst die Bewertung des konkreten Objekts.
Finanzämter nutzen häufig die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums zur Kaufpreisaufteilung (aktueller Stand: Februar 2026). Sie ist eine typisierende Schätzung – und kann im Einzelfall zu einem hohen Bodenanteil führen.
Eine im Kaufvertrag vereinbarte Aufteilung ist grundsätzlich zu beachten, solange sie die realen Wertverhältnisse nicht grundlegend verfehlt (BFH, IX R 12/14).
Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass eine streitige Aufteilung nicht einfach mit der Arbeitshilfe ersetzt werden darf; in der Regel ist ein Sachverständigengutachten einzuholen (BFH, IX R 26/19).
Ein Verkehrswertgutachten, das Boden- und Gebäudewert nach ImmoWertV getrennt ermittelt und begründet, ist das geeignete Mittel, um eine abweichende Kaufpreisaufteilung zu belegen.
Grundlage ist das Verhältnis der Verkehrswerte von Grund und Boden und Gebäude zum Zeitpunkt des Kaufvertrags. Die sogenannte Restwertmethode, bei der vom Kaufpreis einfach der Bodenwert abgezogen wird, ist steuerlich nicht zulässig (BFH, IX R 86/97).
Den Bodenwert leiten wir aus dem Bodenrichtwert des zuständigen Gutachterausschusses ab und passen ihn an die Merkmale des Grundstücks an – etwa Größe, Zuschnitt und Ausnutzung oder bei Wohnungen den Miteigentumsanteil.
Den Wert der Immobilie und den Gebäudeanteil ermitteln wir mit dem Verfahren, das für das Objekt am Markt maßgeblich ist: bei vermieteten Mehrfamilienhäusern meist mit dem Ertragswertverfahren, bei Ein- und Zweifamilienhäusern häufig mit dem Sachwertverfahren, bei Eigentumswohnungen auch mit dem Vergleichswertverfahren. Modernisierungen, Bauschäden sowie Rechte und Lasten werden dabei berücksichtigt.
Aus dem Verhältnis beider Werte ergibt sich die prozentuale Kaufpreisaufteilung. Ihr Steuerberater überträgt sie anschließend auf den gezahlten Kaufpreis und die Anschaffungsnebenkosten.
Die Arbeitshilfe arbeitet mit typisierten Werten und berücksichtigt individuelle Merkmale nur eingeschränkt. Gehört zu einer Wohnung nur ein kleiner Grundstücksanteil, ist das Gebäude umfassend modernisiert oder erzielt die Immobilie überdurchschnittliche Mieten, kann der Gebäudeanteil deutlich höher liegen als typisiert angenommen. Ein Gutachten zur Kaufpreisaufteilung bildet genau diese Besonderheiten ab.
Wichtig: Wir ermitteln die Werte. Die steuerliche Würdigung und die Umsetzung in der Steuererklärung übernimmt Ihr Steuerberater – auf Wunsch stimmen wir uns direkt mit ihm ab.
Mit dem Jahressteuergesetz 2026 soll die Kaufpreisaufteilung bei bebauten Grundstücken erstmals gesetzlich geregelt werden. Stand November 2026 liegt ein Regierungsentwurf vor; Bundestag und Bundesrat haben noch nicht abschließend entschieden.
Die vertraglich vereinbarte Aufteilung soll gelten, wenn sie wirtschaftlich haltbar ist.
Sonst wird nach dem Verhältnis der Verkehrswerte von Grund und Boden und Gebäude nach ImmoWertV aufgeteilt.
Das Ergebnis der BMF-Arbeitshilfe kann zugrunde gelegt werden. Eine Abweichung soll durch ein qualifiziertes Gutachten nachgewiesen werden können.
Laut Entwurf muss das Gutachten nach persönlicher Besichtigung von öffentlich bestellten und vereidigten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen erstellt werden. Unsere Gutachten erstellt ein nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Sachverständiger – stets nach persönlicher Besichtigung.
Gelten soll die Neuregelung für Kaufverträge, die nach der Verkündung des Gesetzes geschlossen werden. Für frühere Käufe bleibt es bei der bisherigen Rechtsprechung. Wir aktualisieren diese Seite, sobald das Gesetz beschlossen ist. Für Ihre steuerliche Gestaltung sprechen Sie bitte mit Ihrem Steuerberater.
Besonders bei Lagen mit hohen Bodenrichtwerten – etwa in Rostock, Warnemünde oder an der Ostseeküste – kann der Bodenanteil schnell zu hoch angesetzt werden. Auch bei vermieteten Ferienwohnungen an der Küste lohnt sich deshalb ein genauer Blick auf die Kaufpreisaufteilung.
Eine fundierte Kaufpreisaufteilung kann bereits in den Kaufvertrag aufgenommen werden.
Hat das Finanzamt einen hohen Bodenanteil angesetzt, gilt eine Einspruchsfrist von einem Monat.
Auch bei Eigentumswohnungen wird der Miteigentumsanteil am Grundstück vom Gebäudeanteil getrennt.
Bei größeren Kaufpreisen wirkt sich jeder Prozentpunkt beim Bodenanteil besonders stark aus.
Sie haben während der gesamten Bearbeitung einen persönlichen Ansprechpartner.
Sie senden uns Kaufvertrag und Eckdaten der Immobilie.
Wir melden uns werktags innerhalb von 24 Stunden und erstellen nach dem Gespräch Ihr Festpreis-Angebot.
Wir besichtigen die Immobilie persönlich.
Boden- und Gebäudewert werden getrennt nach ImmoWertV ermittelt.
Sie erhalten die dokumentierte Kaufpreisaufteilung für Steuerberater und Finanzamt.
Welche Unterlagen tatsächlich erforderlich sind, hängt vom Objekt ab. Vor Beginn stimmen wir den Umfang mit Ihnen ab.
Für eine belastbare Kaufpreisaufteilung kommt es auf eine saubere Bodenwertermittlung und eine marktgerechte Bewertung des Gebäudes an. Beides verbinden wir mit unserer Kenntnis des Rostocker Immobilienmarkts.
Fachqualifikation für die Bewertung bebauter und unbebauter Grundstücke.
Personenzertifizierung als Sachverständiger für Immobilienbewertung nach DIN EN ISO/IEC 17024.
Jedes Objekt wird vor Ort besichtigt.
Rostock und Mecklenburg-Vorpommern.
Das hängt von Objektart und Umfang ab. Werktags innerhalb von 24 Stunden melden wir uns bei Ihnen, besprechen Ihr Anliegen und erstellen anschließend ein Angebot mit Festpreis. Ob sich das Gutachten lohnt, können Sie anhand des Rechenbeispiels und mit Ihrem Steuerberater abschätzen.
Das Finanzamt prüft jedes Gutachten. Ein nach ImmoWertV erstelltes, nachvollziehbar begründetes Verkehrswertgutachten ist jedoch nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs das maßgebliche Beweismittel, wenn die Kaufpreisaufteilung streitig ist. Eine Garantie für eine bestimmte Aufteilung kann niemand geben.
Ja, solange der Steuerbescheid noch geändert werden kann – etwa innerhalb der Einspruchsfrist von einem Monat. Für bereits bestandskräftige Jahre sind die Möglichkeiten eingeschränkt. Klären Sie das am besten frühzeitig mit Ihrem Steuerberater.
Eine vertragliche Kaufpreisaufteilung ist grundsätzlich zu beachten, wenn sie die tatsächlichen Wertverhältnisse widerspiegelt. Weicht sie deutlich von Bodenrichtwerten und Marktdaten ab, kann das Finanzamt sie verwerfen. Ein Gutachten vor dem Notartermin macht die Aufteilung belastbar.
Ja. Bei einer Eigentumswohnung wird der Kaufpreis auf den Miteigentumsanteil am Grundstück und den Gebäudeanteil verteilt. Gerade in Lagen mit hohen Bodenrichtwerten lohnt sich die genaue Betrachtung.
Der Entwurf regelt die Kaufpreisaufteilung erstmals im Gesetz: zuerst der Kaufvertrag, sonst das Verhältnis der Verkehrswerte nach ImmoWertV, ergänzend die BMF-Arbeitshilfe. Abweichungen von der Arbeitshilfe sollen durch ein qualifiziertes Gutachten nach persönlicher Besichtigung belegt werden. Die Regelung ist noch nicht verabschiedet. Unsere Gutachten erstellt ein nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Sachverständiger nach persönlicher Besichtigung.
Ja. Beide Gutachten können die Abschreibung erhöhen: die Kaufpreisaufteilung über einen höheren Gebäudeanteil, das Restnutzungsdauergutachten über einen höheren AfA-Satz. Mit einem Ortstermin lassen sich beide Fragen klären.
Den Zeitrahmen nennen wir Ihnen verbindlich in unserem Angebot. Er hängt vor allem davon ab, wie schnell Ortstermin und Unterlagen vorliegen.
Senden Sie uns Ihren Kaufvertrag oder Steuerbescheid. Wir schätzen vorab ein, ob ein Gutachten zur Kaufpreisaufteilung in Ihrem Fall sinnvoll ist, und senden Ihnen ein Angebot mit Festpreis.
